2008年3月，郑州某住宅小区业主委员会与物业公司商定，由该物业公司对小区的物业进行管理，双方并口头约定了管理事项及服务费用，但未签订书面的《物业服务合同》。物业公司依约对小区进行物业管理，但在收取物业管理费用时，部分业主却以未签订书面的《物业服务合同》为由，拒绝交纳物业服务费用。

　　A

　　买受人能否要求出卖人

　　双倍返还定金？

　　【读者咨询】

　　2011年3月12日，李女士与王先生、中介公司签订《房屋买卖合同》约定，李女士购买王先生位于中原路的房屋一套，房屋价款为45万元。合同并约定自合同签订之日，李女士向王先生支付定金2万元；王先生同意该定金在办理完房屋产权过户手续前由中介公司代为保管。合同签订后，李女士依约支付了定金2万元，并由中介公司为其出具收据。但几天后，李女士接到王先生的电话，王先生在电话中表示其不打算再卖此房。现李女士能否要求王先生双倍返还定金？

　　【律师评析】

　　在二手房买卖过程中，由于当事人的法律意识不健全，一般均是由中介公司提供格式合同，合同内容约定不明确甚至出现歧义，且在实践中操作及不规范，进而造成合同不能履行，导致大量纠纷出现，本案中的类似案件更是屡见不鲜。法院在认定此类案件时，虽然会考虑到是由于中介公司的操作不规范所致，但是根据诉讼中的证据为本原则，一般不会支持购房人双倍返还定金的请求。

　　就本案而言，本律师认为李女士同样无权要求王先生双倍返还定金。理由如下：

　　根据《房屋买卖合同》约定：“李女士向王先生支付定金2万元，王先生同意该定金在办理完房屋产权过户手续前由中介公司代为保管。”此约定中包含两层法律关系，第一层法律关系是李女士将定金支付给王先生作为履行房屋买卖合同的担保，李女士与王先生之间形成了关于定金的担保合同关系；第二层法律关系是王先生在收取李女士支付的定金后，同意将此定金交付中介公司代为保管，王先生与中介公司之间形成保管合同关系。

　　而本案中，三方履行合同的行为与《房屋买卖合同》中的约定不符，李女士的定金是由中介公司直接收取，并由中介公司为其出具收据，由此可知王先生并未收取李女士的定金，根据《担保法》第九十条的约定，定金合同属于实践性合同，从实际交付定金之日起生效。据此，李女士与王先生之间的定金担保合同并未生效，李女士无权请求王先生双倍返还定金。

　　当然，李女士可以要求中介公司返还其支付的两万元定金。

　　B

　　未签订书面的《物业服务合同》

　　业主可否拒绝交纳物业管理费？

　　【读者咨询】

　　2008年3月，某住宅小区业主委员会与物业公司商定，由该物业公司对小区的物业进行管理，双方并口头约定了管理事项及服务费用，但未签订书面的《物业服务合同》。物业公司依约对小区进行物业管理，但在收取物业管理费用时，部分业主却以未签订书面的《物业服务合同》为由，拒绝交纳物业服务费用。

　　【律师评析】

　　本案涉及口头物业服务合同的效力问题。

　　《合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。鉴于物业服务合同的内容、主体具有复杂性，《物业管理条例》第三十五条明确规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，由此可知，物业服务合同属于要试合同。

　　那么未以书面形式签订的物业服务合同是否就必然无效？《合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

　　据此，针对要试合同，虽然当事人未采用法律规定的形式，但只要一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同就视为成立，当事人应该按照合同约定继续履行义务。

　　本案中，物业公司按照口头约定，履行了物业服务的义务，业主也接受了物业公司的服务，双方之间的合同已经成立并得到实际履行，业主应该按照当初的约定支付物业服务费用。

　　C

　　开发商交付的商品房与约定不符

　　被判决返还房价款，并赔偿损失

　　【读者咨询】

　　2008年7月，朱先生购买某房产公司开发的商品房一套，并约定2009年11月30日交房。2009年11月30日，朱先生依约前去验收房屋，但其发现房屋结构与合同附件中的约定明显不符，便要求开发商退房。房产公司却以种种理由推脱。朱先生迫于无奈，将房产公司告上法庭，要求退房并赔偿损失。

　　【律师评析】

　　根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，房地产开发企业未经规划部门批准，不得擅自变更房屋的规划、设计。如经过规划部门批准的规划变更，导致商品房的结构、户型、空间尺寸、房屋朝向等发生了变化，房地产开发企业应在变更确立之日起10日内，以书面形式通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　根据上述法律规定，一审法院判决房产公司返还李先生支付的购房款及其利息，并赔偿李先生因房屋差价所造成的经济损失是正确的。